名为租赁合同实为土地流转主张超过二十年租赁期无效不予支持

　　欢迎关注，欢迎使用本站收费类案检索。文章均为真实案例，标题为裁判观点，碰到法律问题可在我的主页按需搜索。若需要案号，请关注后在具体文章下评论留言，随后私信。

　　2022年6月29日，陈某某、王某某以信丰县某某种植家庭农场(甲方)的名义与马某某(乙方)签订了一份果园租赁经营协议｡ 上述协议约定的主要内容为：第一条：租赁的果园地址、范围、面积及附属物：1.地址：信丰县**镇**村分水坳组，小地名为直竹山｡ 2.林地四邻界址和面积，以土地流转农户山地四邻界址为准，计面积178.465亩，其中果业所属土地承包农户28户(附各农户面积列表)，果树已三年期计约5900株，鱼塘25亩｡ 3.住房壹幢，附属房两间｡ 第二条：租赁期限：2022年7月1日起至2069年12月31日止共肆拾柒年半(具体以甲方与村委会、各村民签订的林地经营权转让协议时限为准)｡ 第三条：租金及支付方式：租期肆拾柒年半租金总计贰佰伍拾壹万陆仟元(这中间还包括房屋捌拾万元、鱼塘叁拾万元)｡ 甲乙双方本协议在村委盖章签定后支付柒拾伍万元，一个月内甲方果园在果茶局变成乙方名下及甲方原始租赁协议证件交付乙方、果园设施设备交付，乙方支付壹佰陆拾陆万陆仟元，三个月内交付农场证付五万元，年前交付鱼塘支付五万元｡ (如一个月内甲方未完成交付视为甲方违约，如果一个月内乙方未及时支付壹佰陆拾肆万元视为乙方违约)｡ 第四条：双方的权利与义务：1.甲方将本协议确认的标的物租赁转让给乙方后，甲方原与贵兴村民委员会签订的《林地租赁协议》中所确定尚未履行完毕、需延续履行的权利和义务，转由乙方与村委会享受与承担｡ 本协议甲方仍应确保所租赁给乙方的果园林地产权明晰，没有任何纠纷，否则所产生的一切损失费用和后果均由本协议甲方承担｡ 2.甲方应维护乙方对所租赁给乙方的林果地享有经营使用权，有权自主组织生产经营活动，有权将林果地及附属设施再转租给第三人，甲方不得干预｡ 3.甲方所转让果园中的房屋等生产生活设施给乙方，所有权归乙方｡ ……第五条：违约责任：1.本协议经双方签字村委会盖章生效后，双方坚守诚信原则，严格全面履行｡ 如有一方当事人违约，违约方除按条款中的约定承担违约损失责任外，还需按总租金的10%支付违约金｡ 2.守约方因维权诉讼所实际支付的诉讼费、律师代理费、鉴定费、保全费、差旅费等合理费用，由违约方承担｡ 第六条：其他约定：1.经村委会签字同意并付给甲方贰佰叁拾玖万元后生效｡ ……3.本协议未尽事宜由双方协商订立补充协议，与主合同具有同等法律效力｡ 陈某某、王某某在甲方处签名捺印，马某某在乙方处签名捺印，信丰县**镇**村村民委员会(以下简称某某委会)作为见证单位加盖了公章并由村书记何国峰签署了“同意转租”的意见｡ 2022年6月29日，陈某某、王某某(甲方)与马某某(乙方)另签订了一份《补充协议》，约定：经甲方陈某某、王某某与乙方马某某协商一致，乙方以果园租赁经营协议书约定的租金251.6万元，分别按总数的百分之50转给陈某某1258000元，王某某1258000元｡ 之后，马某某分别向陈某某和王某某各转账1208000元，共计2416000元｡ 2022年7月30日，陈某某、王某某(甲方)与马某某再次签订了一份《补充协议》｡ 该补充协议约定：甲乙双方在履行2022年6月29日签订《果园租赁经营协议书》中约定权利义务时，涉及下列事项，特立补充协议：一、主合同中甲方(即出租方)为信丰县某某种植家庭农场，经营者为陈某某、王某某(原系合伙经营)｡ 现该企业已依法转租乙方马某某承租经营，乙方同意该场(企业)营业执照由法定代表人陈某某申请注销，由承租者马某某另行注册登记｡ 二、依据中华人民共和国民法典合同编，合伙合同等法律规定和甲乙双方签订的《果园租赁经营协议书》中的约定，甲方注销登记“信丰县某某种植家庭农场”后，由原该场经营者陈某某和合伙人王某某同等和连带承担并履行《果园租赁经营协议书》和补充协议所确定的权利义务和违约责任｡ 以上协议与主合同具有法律效力，依约共同遵守，各执一份｡ 信丰县某某种植家庭农场注册日期为2021年1月29日，注册类型为个体工商户，组成形式为家庭经营，经营者为陈某某，经营范围水果种植｡ 该农场实际由陈某某和王某某合伙经营，并于2022年9月7日注销｡ 注销后，陈某某于2022年10月28日就案涉果园重新为马某某办理了营业执照，即信丰县大塘埠镇马某某柑橘家庭农场｡ 案涉果园所涉林地系陈某某从某某委会和该村部分村民处流转而来，其与部分村民签订了林地租赁协议、农地经营权转让合同、土地租赁合同或土地转让协议，上述协议中载明了租赁或流转的林地面积｡ 在签订协议前，陈某某已告知马某某案涉果园所涉林地是从村民手上流转而来，部分农户有林权证，部分农户没有林权证｡ 协议签订后，马某某于2022年7月安排人员进入案涉果园，对果园进行了打药、施肥、修缮清理，并雇请工人进行管理｡

　　2022年7月21日，某某村委会向信丰县市场监督管理局出具了一份证明，该证明的内容为：经调查核实，位于信丰县**镇**村分水坳，自有土地共计面积178.46亩｡ 土地所有权归信丰县**镇**村所有，该土地拥有合法使用权，不属于违法开采，现租给陈某某用于种植使用，并注明同意转租给马某某｡ 2022年11月，马某某以陈某某、王某某在签订协议时存在欺诈行为导致其产生重大误解为由向一审法院提起诉讼，请求撤销双方签订的果园租赁经营协议并要求陈某某、王某某承担违约责任｡ 一审法院于2023年7月3日作出(2023)民初20号民事判决：驳回原告马某某的诉讼请求｡ 判决后，双方均未上诉，该判决书已发生法律效力｡ 现马某某又以双方之间签订的案涉协议超过二十年租期部分无效为由主张陈某某、王某某退款｡

　　马某某向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认《果园租赁经营协议书》超出20年的租赁期限无效(即2042年7月1日-2069年12月31日的租赁期限无效);2.被告退还原告已支付租金1356631.55元(超出的27.5年52968.42元/年-未付100000元)，并自2022年8月1日起按年利率3.65%计算利息，直至还清之日止;3.本案诉讼费用(含保全费)由被告承担｡

　　一审法院认为，该案为合同纠纷｡ 结合原告方的诉讼请求、理由，被告方的答辩意见，综合案件证据及事实，一审法院认为案件的争议焦点主要为案涉果园租赁经营协议的性质认定问题｡ 马某某认为案涉果园租赁经营协议的性质为租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年｡ 超过二十年的，超过部分无效”的规定，案涉果园租赁经营协议超过二十年的部分应为无效，故陈某某、王某某应当返还超过二十年部分的租金｡ 陈某某、王某某则认为案涉果园租赁经营协议的性质并非租赁合同，故不应退款｡ 一审法院认为，在双方对合同的性质产生争议时，应当综合考虑合同签订背景、合同内容、主要条款、合同目的以及合同双方当事人所设立的权利义务的实质性内容，依据合同的法律特征进行综合认定｡ 租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同｡ 土地经营权流转合同则是指在承包方与发包方承包关系保持不变的前提下，承包方或其他享有土地经营权的权利人依法将其享有的土地经营权部分或者全部交由他人在一定期限内自主开展农业生产经营的行为｡ 该案中，第一，从案涉协议签订的背景来看，陈某某与马某某在案涉果园交易磋商前，陈某某先发布了转让案涉果园的相关广告，双方在磋商过程中就案涉果园的整体交易价格进行了反复沟通，并没有就年租金及结合租赁年限计算租金总额的协商过程，而是反复协商将果园作为一个整体一次易的对价｡ 因此，从双方订立案涉协议的背景和磋商过程来看，陈某某、王某某并没有将案涉果园出租的意思，而是始终在沟通将果园整体作价转让的事宜｡ 第二，从合同约定的内容来看，合同第三条第1款约定，马某某在支付部分价款后要求陈某某、王某某在一个月内在果茶局将案涉果园变更至马某某名下;第四条第1款约定，陈某某、王某某将标的物租赁转让给马某某后，相关的权利义务转由马某某与村委会享受和承担;第2款约定，马某某有权自主组织生产经营活动，有权将林果地及附属设施再转租给第三人;第3款约定，陈某某、王某某所转让果园中的房屋等生产生活设施所有权归马某某;第9款约定，在租赁期内，马某某的近亲属对所租赁的果园及附属设施享有经营继承权;第10款约定，合同租赁期满后，若马某某不再续租，租赁林地上的附属物(包果林、果物、农作物、鱼类、家禽、房屋、生产设施等)由乙方自行处理，未处理的视为抛弃｡ 从合同约定的上述内容可以看出，签订协议后，案涉果园地上附着物的所有权将一并转移给马某某，马某某有权处分，而且马某某还要求陈某某在果茶局为其办理变更登记手续，上述一系列约定均说明双方签订案涉果园租赁经营协议的真实意思表示并非租赁｡ 如果案涉果园租赁经营协议是租赁合同，那么根据租赁关系的法律特征，出租人出租标的物后，租赁标的物的所有权并不会因为租赁而发生转移，承租人也无权处分标的物｡ 该案中，双方签订协议后，陈某某、王某某应将果园内的果树及地上其他设施的所有权一并转移给马某某，故协议约定的内容及所设的权利义务显然不符合租赁合同法律关系的特征｡ 在案涉协议实际履行过程中，马某某也接收了果园并在实际经营管理｡ 第三，从合同价款的约定和支付方式来看｡ 案涉协议约定的价款是案涉果园整体交易的价格，而且合同款项的支付也并非按照通常租赁合同中的按月、年或定期支付，而是根据交付进度付款｡ 因此，合同的履行方式也不符合租赁合同法律关系的特征｡ 第四，从合同期限的约定来看，合同约定的期限为47.5年｡ 案涉果园所涉林地系陈某某从某某委会和该村部分村民处流转而来，其与村民签订的协议虽然名为“林地租赁协议”“农地经营权转让合同”“土地租赁合同”或“土地转让协议”，但从协议的内容来看，上述协议实则是陈某某从村委会或村民手上流转土地经营权，即陈某某、王某某等通过流转方式取得了案涉果园林地的土地经营权｡ 而陈某某、王某某在经过该村同意的情况下签订案涉协议将土地经营权流转给马某某，同时约定合同期限为47.5年，也是考虑到双方签订合同时剩余的土地经营权流转的期限而设定｡ 《中华人民共和国民法典》第三百三十九条规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权｡ ”即土地经营权的流转方式具有多样性｡ 因此，案涉果园租赁经营协议更符合土地经营权流转的法律特征｡ 第五，案涉果园租赁经营协议书的合同文本是马某某草拟，其在明知租赁期限超过20年的部分无效的情况下，仍然以租赁的名义草拟并签订案涉协议，在签订协议后又以期限超过20年主张超过部分无效，有违诚信原则｡ 综上，虽然案涉协议名称中使用了“租赁”等字词，但是合同性质不能仅以合同中使用的个别字词来确定｡ 结合前文的阐述，一审法院认为，案涉果园租赁经营协议虽名为“租赁经营”，实则是土地经营权流转和地上附着物转让合同｡ 因此，马某某主张案涉协议性质是租赁协议，从而诉请超过20年部分无效主张退还租金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持｡关于马某某主张对案涉果园脐橙树苗总价值进行评估是否应予准许的问题｡ 鉴于一审法院对马某某主张案涉协议超过20年的部分无效而要求退还相应款项的诉讼请求未予支持，况且一审法院在(2023)民初20号民事生效判决中已明确案涉合同价款是果园整体交易的价格，并非只是按照脐橙数量计算而来｡ 因此，一审法院认为马某某的上述鉴定申请对本案的处理结果没有实质性影响，故一审法院对其该项鉴定申请不予准许｡

　　一审判决后，马某某上诉请求：一、撤销原审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求(上诉金额1455666元);二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担｡ 事实与理由：一、本案一审认定案涉《果园租赁经营协议》属于土地经营权流转和地上附着物转让合同，属于认定基本事实和适用法律错误｡ 1、案涉《果园租赁经营协议书》从未提到属于经营权流转，双方在签订合同时对经营权流转均无明确概念，合同签订就是47.5年的长期租赁，但一审判决对明显的租赁事实不予认可，偷换概念，对合同性质定性错误｡ 2、从案涉《果园租赁经营协议书》的签订背景来说，被上诉人陈某某发布的是转让果园的相关广告，虽然双方磋商过程是就整体交易价进行沟通，但签订合同时，双方才知晓“买卖”是不被法律所允许的，故，才会签订租赁合同，租赁关系是双方线、案涉《果园租赁经营协议书》，从协议约定的内容来看，已明确了合同性质，其内容都是以租赁物的使用权为目标，按固定租金支付费用等，租赁事实和法律关系已十分清楚｡ 案涉果园租赁，租赁的是山林地和鱼塘的使用权，果林(果树)的所有权转移不代表案涉合同就是买卖或者经营权流转合同｡ 被上诉人将信丰县某某种植家庭农场营业执照注销是为了方便上诉人经营果园，否则上诉人无法办理新的营业执照，不能以此认定是转让、流转关系｡ 4、从协议价款的约定和支付方式上说，案涉协议虽然约定了一次性支付47.5年的租金，但这并不是区分协议性质的裁判理由｡ 5、从协议期限来说，案涉协议约定的租赁期限是47.5年，这与被上诉人从村委会、村民手中租赁(转让)的剩余期限一致，是因为转租不得超过原合同的剩余使用期限｡ 本次诉讼上诉人要求确认超过20年的租赁期限无效，而一审以47.5年的租赁期限来认定属于土地流转的理由毫无依据｡ 6、关于诚信原则问题，即使协议文本是上诉人提供的，但该协议违反法律强制性禁止规定(租赁最长20年)，仍应被确认无效｡ 二、农村土地承包权主体应按法定方式向村集体成员以外的第三人流转土地经营权，案涉《果园租赁经营协议》不符合土地经营权流转的强制性规定，故不属于该合同性质｡ 如认定案涉《果园租赁经营协议》是土地经营权流转合同，那整个协议均无效，被上诉人应全部返还租金｡ 三、依据《中华人民共和国民法典》第一百一十六条规定，物权的种类和内容由法律规定，而土地承包经营权被划分在用益物权之下，因此土地承包经营权应为法定物权的一种｡ 流转土地经营权视为对土地经营权的出租，即便签订土地经营权转让或入股合同，但承包权并未转移，仅是经营权转移，视为经营权出租，因此土地经营权的流转应属于金钱之债的范畴，应属于债权关系，土地经营权流转合同属于租赁合同的一种，在没有相关法律规定租赁期限的情况下，仍应按《民法典》的规定，租赁期限超过二十年的部分无效｡ 四、本案涉案土地地类(用途)为林地，属于农用地，涉案土地上建设的房屋是砖混结构、面积较大，应当办理农用地的转用审批手续｡ 因案涉租赁房屋未办理相关手续即在涉案土地上建设房屋，违反了国家的强制性规定，本身也是违法建筑，更不得转让，而本案转让价款2516000元包含房屋转让款80万元，转让本身也违法｡ 五、因租赁期限不得超过20年属于法律强制性规定，超出部分已提前支付的租金应返还｡ 截止上诉之日，上诉人已累计支付租金2416000元，故应返还的租金为：超出的27.5年52968.42元/年-未付100000元=1356631.55元。

　　陈某某、王某某答辩称，一、一审法院认定本案的合同性质是土地经营权流转合同是正确的;本案不是一起普通的合同纠纷，是一起特殊的合同纠纷｡ 在我方二审中出示的证据《赣州市家庭农场认定申请表》中，由信丰县农业局等机关认定本起流转土地年限为50年｡ 一审法院从本案合同的本质特征分析出本案合同性质是属于土地经营权流转合同｡ 二、本案土地经营权流转的程序是合法、内容是有效的｡ 2019年年底，信丰县人民政府下文，在本县大力发展果业经济｡ 大塘埠镇人民政府响应县政府号召，要求各村将农户分散的土地，林地，山林流转到村委会｡ 然后由村委会集中连片对外流转，以便整片，成规模性开发果园｡ 见我方二审证据“土地流转合同”及“林地租赁协议”｡ 所以，本案中不存在上诉人主张的侵害村民优先权问题｡ 2022年6月29日，上诉人与我方签订土地经营权流转合同即“果园租赁经营协议”｡ 该协议也在村委会进行备案，村委会在协议上加盖公章，其流转程序是合法的｡ 上诉人在上诉状上称我方果园内建设的工作用房是违建房｡ 我方认为上诉人这一主张是错误的｡ 在我方提供的二审证据《用电审批表》第三栏上，信丰县自然资源局加盖公章，确定我方在果园建设的工房“所建房屋符合规划”｡ 现在双方在土地经营权流转时，我方将果园内的工房一并转让给上诉人并无不当｡ 信丰县脐橙产业化建设领导小组的文件内容也可以说明此起土地承包经营权流转合法有效｡ 在信橙组字(2023)2号“2022年信丰脐橙示范基地验收情况通报”附件1第60栏中写明“马某某”字样｡ 说明信丰县相关部门认可了该脐橙园已经合法流转给了上诉人，上诉人已经是该果园的合法经营人｡ 在上诉人取得涉案果园的经营权后，上诉人还享受了政府对涉案果园的补贴｡ 上诉人收到政府补贴60000元｡ 综上，本案是一起涉及土地经营权的合同纠纷，并不是上诉人所称的普通合同纠纷｡ 所以应当适用专门的法律法规，而不能适用民法典705条之规定｡ 我方将土地经营权流转给上诉人程序是合法的，其内容没有违反法律的禁止性规定，所以实体内容也是合法的｡ 上诉人的上诉请求和理由不能成立，请二审法院驳回其上诉，维持原判｡

　　二审认为，二审的争议焦点为：案涉《果园租赁经营协议书》超出20年的期限是否有效｡

　　《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租(转包)、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案”，第三十八条规定，“土地经营权流转应当遵循以下原则：……(三)流转期限不允许超出承包期的剩余期限”。合同性质应根据合同双方所设立的权利义务来进行认定，一审从案涉协议签订背景、协议内容、约定价款和支付方式、合同期限等方面，认定案涉协议虽名为“租赁经营”实则是土地经营权流转和地上附着物转让合同，处理正确，二审予以认同｡ 而且，根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，出租本就属于承包地经营权的流转方式，流转期限的限制系不允许超出承包期的剩余期限，并未规定流转期限超过20年的部分无效，即以出租方式流转土地经营权的双方可在剩余承包期内协商确定流转期限｡ 上诉人援引民法典关于租赁期限不允许超出二十年的规定，请求确认案涉《果园租赁经营协议书》超出20年的部分租期无效，有悖于特别法优于一般法的法律适用原则，二审不予支持｡

　　《中华人民共和国农村土地承包法》第四十六条规定：“经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权”。被上诉人受让土地经营权后，可以依法再流转土地经营权｡ 上诉人主张土地经营权的出让方只能是承包方，被上诉人无权将案涉林地经营权流转给上诉人，于法无据｡ 上诉人称案涉果园内的建筑物属于违反法律建筑，不得转让，被上诉人则答辩称果园内的建筑物是用于堆放农具、化肥以及供工人休息的临时性建筑。违反法律建筑认定属于行政执法范畴，本案无证据证实果园内的建筑物经行政部门依法认定为违反法律建筑，故上诉人主张果园内建筑物属违反法律建筑，缺乏依据｡

　　本站为作者的学习积累平台，经过一段时间的沉淀，已积累一定的数据量，成为作者平时工作中的搜索工具，欢迎律师同行收藏使用，欢迎网友们关注备用！